À quel moment devez-vous effectuer un Diagnostic Technique Global (DTG) ?

En 2014, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a instauré de nombreux changements aussi bien pour les locataires que pour les propriétaires. Dans le cadre d’une copropriété, la réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) a été introduite dans le but d’éviter tout risque de dégradation d’un immeuble en copropriété. Êtes-vous concerné par ce diagnostic ? Pour quels types de travaux ce diagnostic peut être effectué ? Le point !

Suis-je concerné par le Diagnostic Technique Global ?

Êtes-vous propriétaire d’un immeuble de plus de 10 ans ? Souhaitez-vous le mettre en copropriété ? Dans ce cas, vous êtes concerné par le Diagnostic Technique Global. En effet, les acquéreurs de chaque lot de copropriété doivent recevoir ce document pour qu’il puisse être au courant de l’état général de l’immeuble. En effet, le délai de rétractation ou de réflexion pour la transaction ne commence à courir qu’à partir du moment où ils reçoivent ce document.

Vous êtes également concerné par le DTG si vous êtes un syndic d’une copropriété faisant l’objet d’une procédure d’insalubrité. Dans ce cas, c’est l’administration qui vient vous demander la réalisation de ce diagnostic et vous êtes dans l’obligation de lui communiquer ce document.

En tant que syndic, vous devrez également soumettre la réalisation de ce DTG au vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Dans ce cas, il appartient à ces derniers de faire réaliser ou non ce DTG à travers une majorité simple.

Diagnostic Technique Global : pour quel intérêt ?

Il convient de noter que la réalisation d’un Diagnostic Technique Global doit comprendre :

• Une analyse de l’état apparent des équipements et des parties communes ;
• Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations ;
• Un Diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’immeuble ou un audit énergétique ;
• Une estimation des coûts et des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble pour les 10 prochaines années ;
• Une analyse des améliorations possibles sur la gestion patrimoniale et technique de l’immeuble.

Pour rappel, si le DTG exige la réalisation de travaux, le syndic de copropriété se doit d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la constitution d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les conditions générales de sa mise en place.

Donc, la répartition des charges financières des travaux prévus par le DTG est fixée par la loi s’il s’agit d’une vente d’un immeuble en copropriété. En effet, si les appels de fonds sont déjà réalisés, il appartient au propriétaire de financer les travaux.

Il est également possible d’inclure la répartition du budget pour les travaux comme une clause dans un compromis de vente et/ou de l’acte de vente définitif. Dans ce cas :

• si les travaux sont votés avant le sous-seing privé, ils sont à la charge du vendeur ;
• par contre, si les travaux sont votés entre le sous-seing privé et la signature de l’acte authentique de vente, ils sont à la charge de l’acquéreur.

Généralement, l’acquéreur peut assister à l’assemblée générale et voter à la place du vendeur. Bien évidemment, il est également possible que les copropriétaires versent des cotisations annuelles dans un fond de travaux. Cependant, ce n’est pas obligatoire surtout pour un immeuble de moins de 10 lots.

Pour quels types de travaux ce diagnostic peut être effectué ?

Si le rapport de mission de la société de diagnostic immobilier ne mentionne pas la nécessité des travaux pour les 10 prochaines années, vous n’avez pas à prévoir un fond de travaux. Si ce n’est pas le cas, le DTG doit mentionner les différents travaux nécessaires.

Cela peut être des travaux d’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble. C’est souvent le cas si l’immeuble en copropriété dispose d’un chauffage et/ou d’une climatisation commune.

Cela peut être également des travaux de rénovation d’un ou de plusieurs lots selon leur état. Dans ce cas, si le DTG a indiqué une présence d’amiante ou de plomb, il est souvent nécessaire d’effectuer des travaux de désamiantage ou un plan de retrait pour les occupants et les travailleurs sur le lot concerné par les travaux.

Dans tous les cas, un Diagnostic Technique Global doit être effectué par une société de diagnostics immobiliers telle qu’Allodiagnostic pour mieux maitriser non seulement le coût de ce diagnostic, mais aussi celui des éventuels travaux prévus dans le rapport de mission.

Donc, pour répondre à la question du préambule, dès lors que vous prévoyez de créer une copropriété sur un immeuble ayant plus de 10 ans, vous devrez faire réaliser un Diagnostic Technique Global. Dans ce cas, ce DTG doit être effectué avant la vente de l’immeuble en copropriété et vous devrez fournir ce document aux acquéreurs. C’est également obligatoire si l’administration vient vous demander ce DTG en raison d’un immeuble déclaré insalubre.